Alex Nabuco dos Santos evidencia um ponto negligenciado na gestão patrimonial: nem todo imóvel permanece ativo ao longo do tempo. Em determinadas circunstâncias, o que antes contribuía para estabilidade, renda ou proteção passa a consumir recursos, tempo e energia decisória. Essa transição é silenciosa e, justamente por isso, perigosa. Identificá-la cedo evita que o patrimônio seja corroído sem que o investidor perceba.
O erro mais comum é tratar o imóvel como ativo permanente apenas porque ele já foi uma boa decisão. O mercado muda, o entorno evolui, o custo de oportunidade se altera. Quando o imóvel deixa de cumprir sua função estratégica e passa a exigir justificativas constantes para ser mantido, algo se inverteu na lógica patrimonial.
A diferença entre ativo patrimonial e passivo disfarçado
Um ativo patrimonial gera benefícios líquidos, seja por renda, liquidez relativa, proteção ou flexibilidade estratégica. Já um passivo disfarçado mantém aparência de ativo, mas consome caixa, atenção e opções futuras. Essa diferença não se resume a números imediatos; ela aparece na relação entre esforço e retorno ao longo do tempo.
Alex Nabuco dos Santos expõe que o imóvel se torna passivo quando exige aportes recorrentes sem contrapartida clara. Vacância prolongada, manutenção elevada, custos imprevisíveis e necessidade constante de concessões são sinais clássicos. O problema não é enfrentar fases difíceis, e sim permanecer nelas sem perspectiva de reversão.
Quando a função estratégica se perde
Todo imóvel entra no patrimônio com uma função. Pode ser renda, preservação de valor, diversificação ou uso próprio. Com o tempo, essa função pode deixar de existir. Mudanças no perfil da demanda, saturação local ou alteração do entorno reduzem a aderência do ativo à estratégia original.
Nesse cenário, manter o imóvel por inércia é comum. O investidor se apega à tese inicial e ignora evidências de que ela se esgotou. Conforme analisa Alex Nabuco dos Santos, quando a função desaparece, o imóvel passa a depender de esperança, não de fundamento. Esse é o momento em que o ativo começa a se comportar como passivo.
O custo invisível da permanência
Um dos aspectos mais subestimados é o custo invisível de manter um imóvel que já não funciona. Além das despesas diretas, há o custo de oportunidade. Capital imobilizado deixa de ser alocado em alternativas mais eficientes. Tempo gasto com gestão excessiva deixa de ser dedicado a decisões estratégicas.
Esse custo não aparece em relatórios simples, mas impacta o resultado global. Na prática, o patrimônio cresce menos do que poderia. Alex Nabuco dos Santos destaca que muitos investidores avaliam apenas se o imóvel “se paga”, sem considerar se ele ainda é a melhor alocação possível para aquele capital.
Liquidez comprometida e perda de opcionalidade
Outro sinal claro de transformação em passivo é a perda de liquidez relativa. O imóvel até pode ser vendável, mas apenas com esforço elevado ou descontos relevantes. Quando a saída se torna difícil, a opcionalidade desaparece. O investidor deixa de escolher e passa a aceitar condições impostas pelo mercado.
A falta de liquidez amplia o risco em momentos de ajuste. Decisões que poderiam ser estratégicas se tornam defensivas. Segundo Alex Nabuco dos Santos, ativo bom é aquele que preserva opções; passivo é o que restringe movimentos.
A armadilha emocional da posse
A posse cria vínculo emocional. Quanto mais tempo o imóvel permanece no patrimônio, maior a resistência em reconhecer que ele deixou de funcionar. Esse apego dificulta revisões objetivas e prolonga a permanência em decisões ineficientes.
Essa armadilha emocional é particularmente forte em imóveis que já performaram bem no passado. O histórico positivo cria expectativa de retorno recorrente, mesmo quando o contexto mudou. Na ótica de Alex Nabuco dos Santos, o passado não sustenta tese se os fundamentos atuais não confirmam a continuidade.
Quando manter é mais arriscado do que vender
Existe um ponto em que manter o imóvel passa a ser mais arriscado do que vendê-lo. Esse ponto surge quando o custo de manter supera o custo de realocar. A decisão de venda, nesse caso, não representa fracasso, mas disciplina.
Vender um imóvel que se tornou passivo libera capital, reduz desgaste e restaura flexibilidade. O erro não está em vender; está em insistir quando a evidência aponta para perda de eficiência. Revisar a carteira é parte natural da gestão patrimonial madura.
Ativo é função, não rótulo
No fim, ativo não é rótulo fixo, é função dinâmica. Um imóvel pode ser excelente hoje e inadequado amanhã. O que define sua natureza é a capacidade de contribuir para os objetivos patrimoniais atuais, não a história da decisão.
Alex Nabuco dos Santos conclui que reconhecer quando um imóvel deixou de ser ativo é sinal de maturidade, não de pessimismo. Essa leitura permite proteger a capital, recuperar opções e manter o patrimônio alinhado à realidade do ciclo. Ignorar essa transição, ao contrário, transforma patrimônio em peso silencioso, difícil de remover quando o mercado já decidiu por você.
Autor: Kuznetsova Romanove
